Představa vlastního domku u moře nebo apartmánu v horském středisku láká čím dál víc Čechů. Není to jen o dovolené – někteří hledají investiční příležitost, jiní plánují důchod v teplejších krajích. Jenže realita přináší spoustu otázek. Kolik to vlastně stojí? Kde vzít peníze? A hlavně – je to vůbec reálné pro běžného člověka?
Proč Češi míří pro svou vysněnou nemovitost za hranice?
Touha po vlastní nemovitosti v zahraničí rozhodně není jen výstřelkem několika boháčů. Možná za to může fakt, že cestování je dnes dostupnější než kdy dřív. Nebo prostě chceme víc než jen týden u moře v hotelu.
Nejčastěji Češi kupují nemovitosti v Chorvatsku, Bulharsku a na Slovensku. Chorvatsko vede, protože… no, kdo by nechtěl domek u Jadranu, že? Bulharsko zase láká nízkými cenami a Slovensko blízkostí a minimální jazykovou bariérou. V posledních letech ale roste zájem i o Španělsko a Portugalsko. Tam už jde často o dlouhodobější plány – třeba příprava na důchod někde, kde nesněží a slunce svítí víc než pár týdnů v roce.
Co lidi vlastně motivuje? Někdo chce investovat peníze do něčeho hmatatelného. Jiný sní o místě, kam bude jezdit na dovolenou a nemusí řešit ubytování. A pak jsou tu ti, kteří plánují velkou životní změnu – přestěhovat se a začít znovu. Každý má své důvody a všechny jsou v podstatě legitimní.
Realita financování – Kolik potřebujete a kde peníze vzít?
Tady začíná ta méně romantická část celého příběhu. Ceny nemovitostí v zahraničí se hodně liší. V Bulharsku pořídíte menší byt u moře už za milion korun. V Chorvatsku za stejnou částku maximálně ruinu k rekonstrukci někde v horách. Španělsko a Portugalsko? Tam se bavíme minimálně o třech milionech za něco použitelného.
K samotné ceně nemovitosti ale musíte připočítat ještě spoustu dalších výdajů. Daně, poplatky za převod, notáře, překlady dokumentů… V některých zemích vás tyto náklady vyjdou na dalších deset až patnáct procent z ceny nemovitosti. A to ještě nepočítám případné opravy nebo vybavení.
Většina lidí nemá bokem dost peněz na to, aby nemovitost koupili za hotové. Takže zbývá financování. První možností je klasická hypotéka od české banky. Jenže ne každá banka vám půjčí na nemovitost v zahraničí. A když už, podmínky bývají přísnější než u tuzemských nemovitostí.
Možnosti financování pro české kupující
České banky mají k zahraničním nemovitostem opatrný přístup. Některé vyřízení hypotéky na zahraniční nemovitost vůbec nenabízejí. Ty, které ano, obvykle požadují vyšší vlastní zdroje – často minimálně třicet až čtyřicet procent z ceny. Úroky bývají také vyšší než u běžných hypoték a ručit musíte nemovitostí v České republice. Nemáte? Tak bohužel.
Druhou možností je půjčka od banky v zemi, kde nemovitost kupujete. To může být výhodné, protože místní banky znají tamní trh. Na druhou stranu – budete jednat v cizím jazyce, podle tamních zákonů a s jinými zvyklostmi. Ne každý si na to troufne.
Pak tu máme nebankovní financování. Pro někoho možná překvapivě, ale právě tady se často najde řešení pro lidi, kterým banka nevyhoví. Řekněme, že potřebujete rychle dofinancovat část kupní ceny nebo překlenout období mezi prodejem jedné a koupí druhé nemovitosti. V takových situacích může být užitečné podívat se na možnosti jako https://proficredit.cz/pujcka-online. Samozřejmě je potřeba dobře zvážit své možnosti splácení a mít jasný plán.
Na co si dát pozor při koupi v zahraničí
Právní stránka věci je možná nejdůležitější. Každá země má svoje zákony a pravidla a co platí u nás, nemusí platit jinde. V některých zemích cizinci nemůžou vlastnit půdu, jen nemovitost. Jinde zase potřebujete speciální povolení nebo musíte založit místní firmu.
Dobrý právník, který se vyzná v místních zákonech, není luxus, ale nutnost. Ušetří vám spoustu problémů a možná i peněz. Nechte si zkontrolovat všechny dokumenty, ověřit vlastnictví, případné dluhy na nemovitosti. Věřte mi, nechcete zjistit, že na vašem vysněném domku vázne hypotéka předchozího majitele.
Jazyková bariéra může být větší problém, než si myslíte. Nejen při koupi, ale i později – když budete řešit připojení elektřiny, vody, internet. Nebo když budete potřebovat řemeslníky na opravy. Místní kontakty jsou k nezaplacení.
Praktické tipy pro úspěšnou koupi
Nejdřív si udělejte pořádný průzkum, nekupujte nemovitost po prvním výletě do dané oblasti. Poznejte místo v různých ročních obdobích. Turistické letovisko vypadá jinak v srpnu a jinak v lednu.
Spočítejte si všechny náklady – nejen ty počáteční, ale i průběžné. Daně, údržba, energie, případná správa nemovitosti, když tam nebudete. To všechno se sčítá a může z výhodné koupě udělat finanční noční můru.
Mějte realistická očekávání. Pokud plánujete nemovitost pronajímat, nezapomeňte, že sezóna trvá jen pár měsíců a konkurence je velká. A správa nemovitosti na dálku není jednoduchá.
Zvažte i alternativy. Možná nemusíte hned kupovat. Dlouhodobý pronájem může být způsob, jak si vyzkoušet život v dané zemi bez velkého finančního závazku. Nebo můžete koupit nemovitost s někým společně – rozdělíte si náklady i starosti.
Budoucnost a nové trendy
Trh se mění. Po covidu vzrostl zájem o nemovitosti, kde se dá pracovat na dálku. Lidé hledají místa s dobrou internetovou infrastrukturou, ne jen pláž a slunce. Portugalsko a Estonsko dokonce nabízejí speciální víza pro digitální nomády.
Zelené technologie se dostávají i do zahraničních nemovitostí. Solární panely, tepelná čerpadla – to všechno může snížit provozní náklady. A v některých zemích na to dostanete i dotace.
Ceny nemovitostí v tradičních destinacích rostou, a tak je možná čas podívat se po méně obvyklých místech. Albánie, Severní Makedonie nebo vnitrozemí Španělska nabízejí zajímavé příležitosti za rozumné ceny.
Koupě nemovitosti v zahraničí není nesplnitelný sen. Chce to ale přípravu, realistický pohled na věc a hlavně si dobře spočítat, jestli na to máte.